有关二拨子与朱辛庄孰优孰劣的争议已久，随着2023年开年土拍信息科技园地块的入场，被推向了高潮。
解决这个争议，我们要先结合回龙观的发展背景，捋清昌平南的价值逻辑。
(相关资料图)
时间来到1998年，北京市正式宣告结束持续了40多年的福利分房制度，同时批准建立经济适用房，以较低的价格出售给经济困难的家庭，回龙观成为首批经济适用房规划建设区域之一。
2000年，回龙观第一批经济适用房和商品房建成。
2004年，昌平区发布新城规划，将回龙观定位为“城市边缘集团，主要以经济适用房为主，为中心城区人口疏散提供居住用地，规划增加商业配套设施，完善城镇功能”，而这一批建成的经适房，就是现在集中在回中板块的“龙x苑”们，它们构成了回龙观的雏形，也奠定了回龙观交通便捷、价廉质优的“睡城”底色。
图源：〈北京旅游地图〉微信公众号 2022-11-11发表文章
《亚洲最大文化居住区——回龙观的前世今生》
变化在几年前开始出现。2013年，北京市以中关村、上地等为核心开始部署创新驱动战略，毗邻海淀北部的回龙观敏锐地察觉到发展的机遇，公园悦府、国风美唐、新龙城等商品房社区相继“入观”，回东、回西板块也陆续得到了开发。
目前回龙观的二手房报价可以细分为四档：
以公园悦府、国风美唐、融泽嘉园金域华府这样的二手房头部成交小区为例，前两个都是位于回东板块的临铁盘，其中公园悦府北侧近地铁昌平线平西府站，国风美唐则距离盲8号线霍营站、回龙观西大街站都较近。
同一产业辐射范围下，临铁+商品房属性+房龄新，让它们的报价和回中板块2004年左右建成的一类经适房差距明显。
而不临铁的金域华府、融泽嘉园能有一席之地，是因为它们就位于北清路南，且距离永丰、西二旗、后厂村产业区更近的回西板块。
因此通过上述价格的比对和流通因素的分析，我们可以得出回龙观二手房的价格公式=产业+轨道交通+房源属性+房龄高低，如果把这些因素按影响力排序，即同等区位条件下， 产业远近>轨道交通便利度>房源属性>房龄。
然后我们回到二拨子和朱辛庄。
产业远近上，二拨子隶属京藏高速以西的回西一带，区位优势毋庸置疑，而朱辛庄地块位于回东上方，严格来说属于泛回，之所以可以和二拨子比较，是因为朱辛庄现有配套成熟，有双轨交汇且作为8号线始发站的朱辛庄站，同时作为昌平重点发展自身产业的着力点，后续仍有供地， 相比“弹尽粮绝”的二拨子，朱辛庄的板块潜力更被人看好 。
而二拨子的现有劣势就是，缺少相邻的轨道交通。
目前整个回龙观片区主要依赖三条轨道交通线路，分别为：昌平线、13号线和8号线。
其中 昌平线 垂直穿过海淀、昌平两区，将观里的上班族送往西二旗、上地等产业，是昌平南主要的通勤线路之一。
13号线 平行穿过观里，经东西侧环绕京北，由外缘（北五环）向内城（东西城）串联城四区的产业。
8号线 紧贴回东，是贯穿北京东部的南北交通大动脉，主要功用是从朱辛庄所在的沙河与接壤亦庄的瀛海往返内城的接驳。
三条线路里，昌平线，13号线主输出，8号线打辅助，然而尽管有了三条地铁线，却依然没能解决观里拥挤的出行问题 ， 于是在北京地铁三期规划中，又设计了19号线北延、13A、13B三条线路，6条密集缠绕的地铁线路将彻底打通昌平南与北京主产业区之间的通勤网。
回西也要有地铁了，且邻近二拨子的就是13A、13B和19号线北延三线交汇的换乘枢纽—新龙泽。
所有线路的铺设都服务着回龙观发展的大前提：产业。因此未来这三条新增线路，将是影响观里房价上升空间的重头戏，说直白点，未来更近产业，谁通勤更便捷，谁在二手房市场就越有竞争优势。
有了这个结论，我们再来对比二拨子和朱辛庄未来的通勤便捷性。
前篇说过朱辛庄的通勤主要依赖昌平线和13号线，而8号线作为始发线路，虽然可以一定程度上疏解昌平线的拥堵，但到达主产业区大多要前往霍营换乘，因此作用也相对有限。
远看，二拨子到主产业区虽然与朱辛庄站程接近，但结合19号线大站快车的特性，再对比长线多点的8号线和早已不堪重负的昌平线、老13，换乘难度和出行压力也确实要低于朱辛庄。
虽然未来朱辛庄还将增设起止北安河与国科大的北部新城联络线，但要知道二拨子到永丰的实际距离更近。
之前二拨子组团夹在京新高速与京藏高速之间，且受京张铁路影响，板块割裂严重，去海淀要绕路走。好消息是， 昌平正在和海淀协商打通航智路和邓庄南路，以实现直接和海淀相连通， 目前比较大的进展是，二拨子物流园已经拆迁，可以看出昌平拥抱海淀的决心。
综合各项， 在产业辐射范围、板块规模、商品房属性和开发年龄基本一致的情况下，二拨子与区位和新线路的优势险胜一筹 。
其实，我之前一直不太想碰这个话题，因为两个组团大面上的条件大差不差，很难比出一个明确的高低。
二拨子虽然组团规模小，且当前仍需借用回龙观和海淀的配套，但区域内房源是纯商品房，况且位于更近产业、预计出行更便利的回西，在将来二手房的区域竞争中有回龙观发展多年的成熟市场做支撑，二手房的购房需求会被优先导向二拨子。
而朱辛庄现有城市界面成熟，无需担心规划的兑现落空，倘若昌平后期成功发展起自身产业，朱辛庄就会形成北部又一强职住平衡板块，对于未来可能在这片区域供出的新房，我的建议是，从奶西望京樾、金隅两个条件基本一致的地块，前后楼面价的上涨来看， 这类强保值属性的新房板块，下手宜早不宜晚。
昌平目前还有两个很有区域代表性的新盘，分别是位于北清路南侧的北清橡树湾和二拨子在售的建发城建文源府，不和第一档的公园悦府比，6万上下/㎡的报价在我看来和融泽嘉园、新龙城等第二档还是有可比性的。因为新盘毕竟有着更先进的产品设计，且目前都还有与二手房总价相当的小户型，比如5.9万/㎡的北清橡树湾95㎡小三居，再比如6.2万/平的文源府106平三居，也还有少量的房源。
Copyright © 2015-2022 现在兽药网 版权所有 备案号：粤ICP备18023326号-5 联系邮箱：855 729 8@qq.com
